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Dieser unabhängige Ratgeber-Inhalt der Beobachter-Edition wurde zur Onlinepublikation an Clientis lizenziert.

Ihre Wohnsituation nach der Pensionierung

Ihr Zuhause für die späteren Jahre

Sie wohnen mit Ihrer Familie in einem Einfamilienhaus mit grossem Garten nahe am Waldrand. Ein idealer Ort, um Kinder grosszuziehen. Werden Sie auch später, wenn die Kinder ausgezogen sind, hier wohnen bleiben? Oder wünschen Sie sich dann etwas Kleineres, das weniger Arbeit macht und dafür näher bei Einkaufsmöglichkeiten und kulturellem Angebot liegt?

Ist Ihr Zuhause alterstauglich?

Wenn Sie planen, in den vertrauten vier Wänden zu bleiben, sollten Sie Ihr Eigenheim auf seine Alterstauglichkeit überprüfen und, wo es geht, anpassen – vor allem wenn eine Renovation ansteht. Haben Sie vor, nach der Pensionierung eine neue Bleibe zu suchen, ist die altersgerechte Ausstattung ein wichtiges Kriterium. Folgende Punkte gehören dazu:

• Ort/Quartier: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Restaurants, Spitex und eine Haltestelle des öffentlichen Verkehrs mit regelmässigen Verbindungen sind in kurzer Distanz und möglichst ohne Treppen zu Fuss erreichbar. 
• Umgebung: Die Haustür ist von der Strasse aus eben und ohne Stufen erreichbar. Der Zugangsweg weist eine glatte Oberfläche (kein Kies) und eine gute Beleuchtung auf. 
• Einfamilienhaus: Am besten befinden sich alle Räume auf einem Geschoss. Wenn nicht, kann die Treppe im Notfall mit einem Treppenlift nachgerüstet werden. 
• Mehrfamilienhaus: Optimal ist eine eingeschossige Wohnung. Eingangstür, Waschküche, Keller, Tiefgarage und Wohnungstür sind mit einem Lift verbunden, in dem mindestens eine Person mit Rollator Platz hat. 
• Türen: Alle Türen innerhalb der Wohnung oder des Hauses sind mindestens 80 Zentimeter breit und haben keine Schwellen. Beim Zugang zum Balkon oder zur Terrasse ist die Schwelle maximal 2,5 Zentimeter hoch, damit man sie mit dem Rollator oder einem Rollstuhl überqueren kann. 
• Bad und Küche: Mindestens ein Badezimmer ist so konzipiert, dass es sich durch einfache Umbauten an die Bedürfnisse Behinderter anpassen lässt. Die Küchengeräte und -schränke sind gut erreichbar – auch für Menschen, die etwas steifer geworden sind oder im Rollstuhl sitzen.
   

Sie wollen umziehen

Sie haben eine geeignete Eigentumswohnung gefunden – hell, im 3. Stock, mit Lift und schön zentral. Jetzt müssen Sie nur noch Keller und Kästen ausmisten und eine Umzugsfirma bestellen. Ganz so einfach ist es nicht, denn das Kapital, das Sie für den Kauf der neuen Wohnung benötigen, steckt in Ihrem Haus. Besprechen Sie als Erstes mit Ihrer Bankberaterin, ob Sie genug Vermögen besitzen, um vorübergehend zwei Immobilien zu finanzieren, und ob sie Ihnen für diese Zeit bei der Höhe der Hypothek entgegenkommen kann. Wenn nicht, haben Sie drei Möglichkeiten.

• Zwischenlösung wählen: Sie verkaufen Ihr Haus, ziehen vorübergehend in eine Mietwohnung und suchen erst dann eine Eigentumswohnung.
  • Vorteil: Sie haben genug Eigenkapital für den Neukauf.
  • Nachteil: Sie müssen zweimal umziehen. Zudem wird je nach Kanton die Grundstückgewinnsteuer fällig, wenn Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf nicht innert «angemessener Frist» die neue Wohnung kaufen.
• Kredit aufnehmen: Wenn Ihr Haus bereits weitgehend abgezahlt ist, werden Sie von der Bank einen Kredit für den Neukauf erhalten. Ihr Haus dient als Sicherheit.
  • Vorteil: Sie können nahtlos vom Haus in die neue Wohnung wechseln.
  • Nachteil: Während einer Übergangszeit tragen Sie die Zinsen und Kosten für zwei Liegenschaften. Wenn Sie nicht rasch einen Käufer finden, müssen Sie das Haus vorübergehend vermieten und allenfalls Einbussen in Kauf nehmen.
• Eigentumsantritt verschieben: Haben Sie einen Käufer für Ihr Haus gefunden, unterschreiben beide Parteien den Kaufvertrag, vereinbaren aber einen späteren Termin für den Eintrag ins Grundbuch, die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe. Das Gesetz sagt nichts dazu, wie viel später das sein darf. Sie und der Käufer können den Termin so festlegen, dass er für beide passt.
  • Vorteil: Aufgrund des unterschriebenen Kaufvertrags erhalten Sie von der Bank in der Regel eine Hypothek für das neue Objekt.
  • Nachteil: Es braucht einige Absicherungen. Der Käufer muss ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen seiner Bank vorlegen, dass die Finanzierung sichergestellt ist. Und Sie sollten für die neue Wohnung einen beurkundeten Reservationsvertrag abschliessen.
     

Das Eigenheim in der Familie weitergeben

Das Haus, in dem Ihre Kinder aufgewachsen sind, in dem Sie gemeinsam Hochs und Tiefs durchlebt haben, dieses Haus geben Sie wohl nur ungern in fremde Hände. Schöner wäre es, wenn der Sohn oder die Tochter mit ihrer Familie die Liegenschaft übernehmen könnte. Doch wenn Sie mehrere Kinder haben, gibt es einiges zu klären: Wer soll die Liegenschaft erhalten? Zu welchem Wert? Und wie stellen Sie sicher, dass die Geschwister nicht zu kurz kommen?

Was gilt bei Erbvorbezug und Schenkung?

Nur selten hat ein Nachkomme genügend Kapital, um das Elternhaus zu kaufen. Deshalb erhält er die Liegenschaft als Erbvorbezug. Das heisst, er muss sich den Wert der Immobilie bei der Erbteilung an seinen Erbteil anrechnen lassen und gegenüber seinen Geschwistern ausgleichen. Wollen die Eltern dies nicht, müssen sie die Weitergabe ausdrücklich als «nicht ausgleichspflichtige Schenkung» bezeichnen. Dann ist der Begünstigte von der Ausgleichspflicht befreit. Allerdings darf die Anordnung der Eltern die Pflichtteile der anderen Kinder nicht verletzen, denn diese stehen ihnen auf jeden Fall zu.

Infoblatt Pflichtteile

Oft erhalten Nachkommen das Elternhaus als gemischte Schenkung: Sie zahlen einen Kaufpreis, der unter dem Marktwert liegt, die Differenz ist geschenkt. Auch in diesem Fall besteht später bei der Erbteilung eine Ausgleichpflicht – ausgeglichen werden müssen sowohl die damalige Differenz zum Marktwert als auch die Wertsteigerung der Liegenschaft. Deshalb sollten Sie bei einer gemischten Schenkung unbedingt den Wert des Hauses oder der Wohnung schätzen lassen, damit später allen klar ist, mit welchen Zahlen der Ausgleichsbetrag berechnet werden muss.

Denken Sie unbedingt auch an die späteren Jahre, an die Zeit, wenn Sie möglicherweise in einem Alters- oder Pflegeheim leben. Die meisten Menschen sind dann auf Ergänzungsleistungen angewiesen. Doch bei der Berechnung dieser Zahlungen wird verschenktes Vermögen – und dazu gehört auch ein Erbvorbezug – angerechnet, wie wenn es noch vorhanden wäre. Je nach Summe kann dies auch nach zehn Jahren und mehr dazu führen, dass Sie keine Ergänzungsleistungen erhalten und auf Sozialhilfe angewiesen sind.

Den Wert korrekt bestimmen

Der Wert des Eigenheims ist eine zentrale Grösse, wenn es später in der Erbteilung darum geht, wie viel der Nachkomme, der die Liegenschaft übernommen hat, ausgleichen muss. Es gibt zwei Methoden, den Wert zu bestimmen: die professionelle Schätzung durch eine Immobilienspezialistin und die hedonische Bewertung, die Sie selber im Internet vornehmen (mehr dazu lesen Sie unter «Immobilienpreise – so machen Sie den Check»). Um Konflikten vorzubeugen, sollten Sie die Hilfe einer neutralen Fachperson in Anspruch nehmen. Denn gerade bei einer Weitergabe in der Familie führt die persönliche Betroffenheit oft zu Fehleinschätzungen: Das Kind, das die Liegenschaft übernimmt, tendiert eher zu einer tieferen Zahl – im Gegensatz zu den übrigen Erben, die bei einer Auszahlung von einem höheren Wert der Immobilie profitieren.

Weitergeben, aber wohnen bleiben: Wohnrecht und Nutzniessung

Möchten Sie in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben, obwohl die finanzielle Belastung zu gross ist? Dann findet sich allenfalls eine Lösung zusammen mit Ihren Nachkommen: Sie geben Ihr Eigenheim an einen Sohn, eine Tochter weiter, behalten sich aber ein Wohnrecht oder die Nutzniessung daran vor. In beiden Fällen geht das Haus oder die Wohnung ins Eigentum des Nachkommen über. Unterschiedlich sind aber die Rechte und die finanziellen Verpflichtungen:

• Wohnrecht
  • Rechte: Sie dürfen die Liegenschaft nur selber bewohnen, aber nicht etwa vermieten. Ohne Einwilligung der Eigentümer dürfen Sie die Liegenschaft nicht umgestalten.
  • Finanzielle Verpflichtungen: Zu Ihren Lasten gehen – ähnlich wie in einer Mietwohnung – nur der kleine Unterhalt sowie die Heiz- und Nebenkosten. Alle anderen Kosten wie Reparaturen, Versicherungsprämien, Hypothekarzinsen tragen die Eigentümer.
  • Steuern: Den Eigenmietwert versteuern Sie als Einkommen; Kosten für Unterhaltsarbeiten können Sie in der Steuererklärung abziehen.
• Nutzniessung
  • Rechte: Sie dürfen die Liegenschaft selber bewohnen oder auch vermieten und die Erträge behalten. Umgestalten dürfen Sie die Liegenschaft nur mit Einwilligung der Eigentümer.
  • Finanzielle Verpflichtungen: Zu Ihren Lasten gehen der gewöhnliche Unterhalt, die Heiz- und Nebenkosten sowie grössere Reparaturen. Auch die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien bezahlen Sie selber.
  • Steuern: Den Eigenmietwert (oder die Mieteinnahmen) versteuern Sie als Einkommen, den Steuerwert der Immobilie als Vermögen. Die Kosten für den Unterhalt und die Hypothekarzinsen können Sie in der Steuererklärung abziehen.

Nutzniessung und Wohnrecht gelten grundsätzlich bis zu Ihrem Ableben, können aber auch befristet formuliert werden. Der Vertrag, den Sie zusammen mit Ihren Nachkommen aufsetzen, muss öffentlich beurkundet und das Recht muss im Grundbuch eingetragen werden. Lassen Sie sich bei der Ausgestaltung des Vertrags von einem Notar oder einer Rechtsanwältin beraten. Wichtig ist vor allem auch eine Regelung für den Fall, dass Sie in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen. Denn wenn Sie die Nutzniessung aufgeben, ohne dafür eine finanzielle Entschädigung zu erhalten, kann das zu Problemen bei den Ergänzungsleistungen führen.